楼市315：细数新房、二手房买卖过程中的那些坑
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一、新房：
1.楼书广告、虚假宣传
2.认筹与认购书
3.茶水费、团购费
4.霸王条款
5.逾期交房
6.房屋质量
7.逾期办证
8.车位
9.售后包租
二、二手房：
- 合同当事人（卖方、买方）
一、条款内容
二、签订技巧
三、风险提示
四、律师建议
【实务案例1】房屋被查封，合同应解除。
【实务案例2】房屋被查封，付尾款，合同继续。
【实务案例3】买方无力付款，合同解除。
【实务案例4】夫妻一方不同意出售不成立。
【实务案例5】登记一方出售房屋合法有效。
【实务案例6】监护人代小孩签字合法有效。
【实务案例7】多人共有，部分人无权出售。
【实务案例8】冒充房东合同无效。
【实务案例9】借名买房，合法有效。
- 房屋基本情况
一、条款内容
二、签订技巧
三、风险提示
四、律师建议
【实务案例1】N个中介参与，以身份、工作量确定。
【实务案例2】房屋类型与住宅不同，合同解除。
【实务案例3】明知存在两种面积，共同分担责任。
【实务案例4】二手房买卖一般按套计算价格。
【实务案例5】明知“划拨”撤销合同，不予支持。
【实务案例6】房屋被纳入拆迁，合同解除。
【实务案例7】面积误差较大，法院予以调整。
【实务案例8】卖方谎报“房龄”要担责。
- 转让价格
一、条款内容
二、签订技巧
三、风险提示
四、律师建议
【实务案例1】做低房价，合同部分无效。
【实务案例2】做高房价，合同部分无效。
【实务案例3】为骗取银行贷款的合同，全部无效。
【实务案例4】通过虚假交易，骗取款项，构成诈骗。
【实务案例5】名为买卖，实为赠与。
【实务案例6】名为赠与，实为买卖。
【实务案例7】以房价过高解除合同，法院不支持。
- 土地使用权的转让
一、条款内容
二、签订技巧
三、风险提示
四、律师建议
【实务案例1】土地使用年限缩水，酌情赔偿。
【实务案例2】厂房土地使用年限缩水，酌情赔偿。
【实务案例3】登记“出让”，实际划拨，补缴出让金。
【实务案例4】明知土地使用年限，视为接受现状。
【实务案例5】逾期办理土地使用权过户，不一定担责。
- 交房方式
一、条款内容
二、签订技巧
三、风险提示
四、律师建议
【实务案例1】出售唯一住房，居住需付租金。
【实务案例2】租约未到期，无法按时交房构成违约。
【实务案例3】隐瞒重大质量问题，解除合同、赔偿损失。
【实务案例4】隐蔽瑕疵或者不是刻意隐瞒，不承担责任。
【实务案例5】房屋未交付，不能取得占有权。
【实务案例6】一般的质量瑕疵，不足以推翻房屋交易。
- 装饰装修的损害赔偿
一、条款内容
二、签订技巧
三、风险提示
四、律师建议
【实务案例1】破坏装修装饰要赔偿。
【实务案例2】赠送物品,损害要赔偿。
- 产权过户
一、条款内容
二、签订技巧
三、风险提示
四、律师建议
【实务案例1】未涤除抵押、查封，要担责。
【实务案例2】实际占有被查封，继续履行合同。
【实务案例3】网上备案，不产生预告登记的效力。
【实务案例4】恶意拖延过户，需付违约金。
【实务案例5】预告登记要以获得物权为目的。
- 风险承担方式
一、条款内容
二、签订技巧
三、风险提示
四、律师建议
【实务案例1】交房之前发生火灾，卖方担责。
【实务案例2】交房之前发生火灾，不支持买方解除合同。
【实务案例3】交付之后发生火灾，风险由买受人承担。
- 税费承担
一、条款内容
二、签订技巧
三、风险提示
四、律师建议
【实务案例1】一方拒付税费，另一方可先垫付后追偿。
【实务案例2】政策变动增加的税费,按约定由买方承担。
【实务案例3】一方过错导致税费增加，过错方要承担责任。
【实务案例4】卖方继承税费，由所有继承人承担。
【实务案例5】做低无效，买方补税有失公允。
- 逾期付款违约责任
一、条款内容
二、签订技巧
三、风险提示
四、律师建议
【实务案例1】逾期付款，支付违约金。
【实务案例2】超过15天解除合同，很难得到支持。
【实务案例3】逾期付款违约金过高，予以调低。
【实务案例4】逾期付款违约金过低，予以调高。
- 逾期交房违约责任
一、条款内容
二、签订技巧
三、风险提示
四、律师建议
【实务案例1】逾期交房，支付违约金。
【实务案例2】逾期交房违约金过高，予以调低。
【实务案例3】逾期交房违约金过低，予以调高。
- 户口迁出的责任承担
一、条款内容
二、签订技巧
三、风险提示
四、律师建议
【实务案例1】迁出户口的诉讼请求，一般不予受理。
【实务案例2】未按合同约定迁出户口，要承担违约责任。
【实务案例3】逾期迁户口违约金过高，请求法院予以调低。
【实务案例4】法院支持迁出户口的特殊案例。
- 补充条款的效力
一、条款内容
二、签订技巧
三、风险提示
四、律师建议
【实务案例1】违反法律规定，部分无效。
【实务案例2】正文与补充条款不一致，以补充条款为准。
【实务案例3】依附于主合同，解除后不影响主合同的效力。
- 合同生效方式
一、条款内容
二、签订技巧
三、风险提示
四、律师建议
【实务案例1】签字盖章捺印，具备一项合同就成立。
【实务案例2】未履行审批手续，成立但未生效。
【实务案例3】成立但无效，承担缔约过失责任。
- 争议解决方式
一、条款内容
二、签订技巧
三、风险提示
四、律师建议
【实务案例1】尽量选择适用我们国家法律。
【实务案例2】仲裁或者诉讼二选一
【实务案例3】协议管辖，不能违反专属管辖。
- 合同文本数量
一、条款内容
二、签订技巧
三、风险提示
四、律师建议
- 补充条款（一）
一、条款内容
二、签订技巧
三、风险提示
四、律师建议
【实务案例1】违反附随义务，不支持违约金。
【实务案例2】固定装修另卖，一般是为了避税。
- 补充条款（二）违反限购的责任承担
一、条款内容
二、签订技巧
三、风险提示
四、律师建议
【实务案例1】因限购，指定他人名下无效。
【实务案例2】明知限购，合同解除并担责。
【实务案例3】借名买房合法有效，判决过户。
【实务案例4】限购政策变化，按约定指定买方。
- 附件一房屋平面图及房地产四至范围
一、条款内容
二、签订技巧
三、风险提示
四、律师建议
【实务案例1】合同未记载，借道引纠纷。
【实务案例2】图纸为空白，诉讼难支持。
- 附件二随房屋同时转让的设备、装饰情况及处理
一、条款内容
二、签订技巧
三、风险提示
四、律师建议
【实务案例1】约定不清，款项用途引起争议。
【实务案例2】家电家具，无法主张违约金。
【实务案例3】违章可拆除，但要给补偿。
- 附件三付款协议
一、条款内容
二、签订技巧
三、风险提示
四、律师建议
【实务案例1】首付款挪作他用，导致合同解除。
【实务案例2】贷款通过未放款，买方无需担责。
【实务案例3】贷款发放超过合理期限，买方要承担责任。
【实务案例4】贷款逾期发放，很难解除合同。
- 附件四物业管理费、水、电、煤、电讯等其他费用的支付
一、条款内容
二、签订技巧
三、风险提示
四、律师建议
【实务案例1】转移占有前，费用由原房东承担。
【实务案例2】拖欠的维修基金，按约定由卖方承担。
- 附件五相关关系（包括租赁、抵押、相邻等其他关系）和户口迁移
一、条款内容
二、签订技巧
三、风险提示
四、律师建议
【实务案例1】第三人非善意取得的，买卖合同无效。
【实务案例2】第三人若善意取得的，买卖合同有效。
【实务案例3】恶意隐瞒租约，承担违约责任。
【实务案例4】出售之前的租约，继续履行。
【实务案例5】出售之后的租约，无法继续使用房屋。
【实务案例6】涤除抵押权，办理过户。
【实务案例7】因相邻权受到侵害，可以排除妨害。
- 附件六居间介绍、代理等中介服务情况
一、条款内容
二、签订技巧
三、风险提示
四、律师建议
【实务案例1】不具备主要条款的合同是预约合同。
【实务案例2】具备主要条款的合同是本约合同。
【实务案例3】中介违反审核义务，承担赔偿责任。
