上海动迁房买卖常见的法律问题4:一房二卖、一房两卖、一房多卖
上海动迁房买卖常见的法律问题5:实际占有人要求返还、排除妨害
]]>一、裁判观点:
原告与两被告所签订的《动迁房买卖合同》以及原告与被告所签订的《动迁房买卖补充合同》均系各方当事人真实意思表示,协议依法成立,且未违反法律、行政法规中的效力性强制性规定,当属有效,对双方当事人均具有合同约束力,原、被告均应按照协议的约定全面履行各自的合同义务。
二、案情简介:
两被告为父子关系。2017年11月25日,两被告因七宝镇征地搬迁,获得数套安置房。被安置人为被告A,户籍在册为包括两被告在内的5名家庭成员,经家庭成员协商一致,同意所有安置房的产权人均将登记在被告C名下。2022年1月6日,原告与两被告签订《动迁房买卖合同》,约定由原告购买被告所得的二套安置房,分别位于闵行区华友路碧林湾新苑二期2幢西单元XXX室(建筑面积52.05平方米)及同小区6幢东单元XXX室(建筑面积87.23平方米),2套房屋建筑面积共计139.28平发米,总房价为人民币(以下币种相同)557.12万元整,分三次支付。后原被告于2022年6月17日达成2份《动迁房买卖补充合同》,被告承诺补偿原告29万元,并对《动迁房买卖合同》中约定的2022年6月30日之前第二次房款支付时间和金额进行了变更,变更后原告应付第二次房款为110万元,其中80万元应于2022年6月19日之前支付给被告,30万元作为借款形式先支付给被告。若被告无法在同年6月25日前归还原告,自动确认为剩余购房款。同时,被告C保证原告为上述二套安置房的唯一买受人,不会出售给任何其他人,也知晓并认可原告已获取二套安置房的钥匙并开始进入装修。2022年7月26日,原告与被告签订《交房确认书》,双方确认房屋交接及验收相关事宜。原告认为,原告与被告之间达成的《动迁房买卖合同》及二份《动迁房买卖补充合同》均为双方的真实意思表示,并不违反法律行政法规的强制性规定,应当合法有效。因案涉二套安置房暂时无法办理产权登记变更至原告名下,为保障原告的合法利益、防止后续出现一房多卖等纠纷,原告特依据《民事诉讼法》的有关规定,向法院提起确认合同效力之诉,望能判如所请。
三、原告起诉:
1.请求法院确认原、被告双方2022年1月6日签订的关于上海市闵行区华友路碧林湾新苑二期6幢东单元XXX室房屋的《动迁房买卖合同》及2022年6月17日签订的该房屋《动迁房买卖补充合同》有效;
2.请求法院判令被告继续履行《动迁房买卖合同》及《动迁房买卖补充合同》,并将上海市闵行区华友路碧林湾新苑二期6幢东单元XXX室房屋交付给原告;
3.本案的诉讼费用由被告承担。
诉讼中,原告明确案涉房屋的具体地址为上海市闵行区华友路550弄6幢40号XXX室,另基于案涉房屋已经实际交付原告,故要求撤回第二项诉请。
四、被告答辩:
被告C、被告A均未到庭应诉。
五、一审法院判决结果:
本院认为,原告与两被告所签订的《动迁房买卖合同》以及原告与被告C所签订的《动迁房买卖补充合同》均系各方当事人真实意思表示,协议依法成立,且未违反法律、行政法规中的效力性强制性规定,当属有效,对双方当事人均具有合同约束力,原、被告均应按照协议的约定全面履行各自的合同义务。但由于涉诉房屋的性质属动迁安置房,受到房屋限售期的制约。所谓动迁安置房,是指政府组织实施,提供优惠政策,明确建设标准,限定供应价格,用于上海市重大工程、旧城区改建等项目居民安置的保障性安居用房。在二手房交易市场上,动迁安置房的优势在于较之相同地段的房源,其转让价相对较低。而其劣势在于其上市交易受到政策规定的限售期的限制。所谓限售期,是指有关政策规定的关于动迁安置房在取得产权后限制转让的期限,依据《上海市动迁安置房管理办法》的规定,动迁安置房在取得房地产权证后的3年内,不得转让、抵押。本案中,原告已经支付了相应的房款,双方亦完成了房屋的交接手续,原告已经实际入住房屋至今。目前原告仅要求确认上述合同及补充协议有效,应当说上述买卖合同及补充协议并不违反法律和行政法规的效力性强制规定,也未损害公共利益,符合双方的真实意思表示,故本院对于上述合同及补充协议的效力予以确认。据此,依照《中华人民共和国民法典》第一百五十三条第一款、第五百零二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条之规定,判决如下:
确认原告D与被告C、被告A就坐落于上海市闵行区华友路550弄6幢40号XXX室房屋分别于2022年1月6日所签订的《动迁房买卖合同》以及2022年6月17日所签订的《动迁房买卖补充合同》均为有效协议。
本文由上海市浩信律师事务所王俊伟律师根据裁判文书网查询整理,如需转载请注明出处。另可参考《二手房陷阱:买卖合同条款解读与风险防范》一书。专注于各类房产案件的诉讼、执行和处置,尤其擅长代理小业主起诉开发商这一群体性诉讼 “蚂蚁斗大象”律师团队。
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房屋属于不动产,而不动产物权的取得要经过登记,才会产生物权的效力。只有准确、及时的完成不动产登记,才能保证购房人权利的真正实现。但是,在实际履约过程中,开发商因自身原因或者其他第三方原因而无法及时办理不动产登记,从而引发纠纷。
根据当事人的意思,同样可以将逾期办证的合同解除权区分为约定解除权和法定解除权。
1.约定解除权的行使。合同对于违约方逾期办证的行为,约定在超过90天、180天的情况下可以行使单方解除权,那么在符合条件的情况下,购房业主完全可以以此为由解除合同、退房退款,而且成功的概率会更高。
2.法定解除权的行使。开发商因自身原因,持续的违约、不能办理产证,此时,购房业主在超过1年的情况下,可以行使法定解除权来解除合同。
1.《民法典》第562条 当事人协商一致,可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时,解除权人可以解除合同。
2.《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条 由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:
(一)商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限;
(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;
(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
第15条 商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理不动产登记,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。
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近几年,房产市场持续低迷,全国各地烂尾楼层出不穷,让购房业主寝食难安,一不留神可能中招、防不胜防。业主购房时,签订的《商品房预售合同》对于交房时间约定的很明确,一旦超过约定时间就存在延期的问题,对于过分超期的情况,也会允许守约方行使单方解除权。在房价下跌的行情下,其实也给购房业主提供了一次退出、止损的机会。
根据当事人的意思,可以将合同解除权区分为约定解除权和法定解除权。前者系指当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时,解除权人可以解除合同。后者是,法定的事由出现后,当事人可以根据法律规定解除合同。二者是两种不同的权利,二者之间并不明确存在冲突关系和互联矛盾的关系。尤其是,在约定解除权已经消灭,法定解除事由出现后,当事人完全可以依据法定解除权解除合同。
1.约定解除权的行使。合同对于违约方逾期交房的行为,约定在超过90天、180天的情况下可以行使单方解除权,那么在符合条件的情况下,购房业主完全可以以此为由解除合同、退房退款,而且成功的概率会更高。
2.法定解除权的行使。开发商因自身原因,持续的违约、不能交付房屋,此时,购房业主买房的目的无法实现,可以行使法定解除权来解除合同。
《民法典》第562条 当事人协商一致,可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时,解除权人可以解除合同。
《中华人民共和国民法典》第563条:有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。
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业主购房时实际不具备购房资格,或者需要一段时间就会取得购房资格,开发商销售人员为了能尽快出售房屋、完成业绩、赚取佣金,在明知违规的情况下,让购房者签订认购协议、交纳定金甚至签订所谓的草签买卖合同,以此种方式锁定客户。
1.限购政策不影响合同的效力。《民法典》第153条规定:“违反
法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。”本条规定的强制性规定指的是效力性强制性规定,限购政策属于地方政府的管理性规定,违反限购政策的合同不会因为违反《民法典》第153条而无效。
2.业主以没有购房资格为由解除合同。业主因没有购房资格,
并且短时间内又无法取得购房资格,双方签订的《认购协议》或《商品房预售合同》事实上也就不能继续履行,交易会陷入僵局,合同目的不能实现。
3.业主会面临被追究违约责任的风险。基于上海限购、限贷等政策已实施较长时间,买受人已充分知悉上海市最新的限购、限贷等政策,并确认本人具有购房及贷款资格,若买受人由于限购原因导致无法购买该房屋的,买受人应承担违约责任。
《中华人民共和国民法典》第563条:有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。
第580条规定:当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可以请求履行,但是有下列情形之一的除外:(一)法律上或者事实上不能履行;(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;(三)债权人在合理期限内未请求履行。有前款规定的除外情形之一,致使不能实现合同目的的,人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系,但是不影响违约责任的承担。
第三, 强行解约或者终止合同,要付出代价,否则会变象纵容违约方。
此种情形下,作为中立的裁判方,首先要坚持交易稳定的原则,不能轻易解除合同,否则有违基本的诚信原则;其次,要严格审查违约方的解约要求是否符合上述法律规定的标准;第三,强行解约必须增加惩罚性赔偿,否则无法弥补守约方的实际损失。第四,对房价波动情况进行评估,最起码要填补房屋的差价损失。第五,限制自由裁量权的行使,坚决避免各打五十大板情况的发生。这样,让违约方受到惩罚,守约方减少损失,才会维护市场的正常交易。
《中华人民共和国物权法》第七十四条第三款规定,占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。本案中,系争车位并非SYQ专有,而属XXX小区业主共有。根据查明事实,XXX小区业委会通过发布通告的方式,明确表示不同意业主在小区内安装个人专用充电桩,物业公司也无权同意。故在SYQ未举证证明其请求已获XXX小区业委会同意的情况下,SYQ要求殷阳物业配合安装电动汽车充电桩的诉请,于法无据,本院不予支持。
二、案情简介:
SYQ系上海市徐汇区XXX路XXX弄XXX小区XXX号楼XXX室业主,同时系XXX小区XXX号楼XXX号固定车位使用人,从1998年停放至今。2017年10月底,SYQ预订了新能源汽车,拿着安装充电桩申请表去殷阳物业盖章,殷阳物业杨经理表示同意并提出去公司盖章,后小区换了经理表示不能盖章,根据《上海市电动汽车充电设施建设管理暂行规定》的相关规定,在小区固定车位上安装充电设施的,物业服务企业应当予以支持和配合。2017年11月2日,SYQ向殷阳物业申请配合在其固定车位安装电动汽车充电桩,经过多次催告,殷阳物业未进行配合。2017年11月9日,SYQ委托律师出具律师函催告殷阳物业履行配合义务,否则赔偿损失。至今,SYQ购买电动汽车已数月,由于殷阳物业的不配合,恶意阻挠,导致SYQ未能安装充电桩,故诉至法院。
三、原告起诉:
判令殷阳物业配合SYQ在上海市徐汇区XXX路XXX弄XXX号楼7号车位安装电动汽车充电桩。
四、被告答辩:
殷阳物业辩称,根据《上海市电动汽车充电设施建设管理暂行规定》第四章第十九条的规定,小区停车位属于全体业主共有,个人不享有专用车位。根据XXX小区管?理规约第五章第二十五条《车辆停放管理规定》第二条,第三条第二款及XXX小区业主委员会《关于电动汽车安装充电桩的通告》规定,殷阳物业无权同意个人安装专用充电桩。殷阳物业是服务公司,不是产权人。小区公共区域属于全体业主,殷阳物业无权盖章。要业委会同意安装,殷阳物业才可以配合,现业委会不同意,故殷阳物业没有办法配合。
五、一审法院判决结果:
本院认为,《中华人民共和国物权法》第七十四条第三款规定,占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。本案中,系争车位并非SYQ专有,而属XXX小区业主共有。根据查明事实,XXX小区业委会通过发布通告的方式,明确表示不同意业主在小区内安装个人专用充电桩,物业公司也无权同意。故在SYQ未举证证明其请求已获XXX小区业委会同意的情况下,SYQ要求殷阳物业配合安装电动汽车充电桩的诉请,于法无据,本院不予支持。综上,依照《中华人民共和国物权法》第七十四条第三款的规定,判决如下:
驳回SYQ的诉讼请求。
六、法律依据:
1、《中华人民共和国物权法》
第七十四条建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。
本文由上海市浩信律师事务所王俊伟律师根据裁判文书网查询整理,如需转载请注明出处。另可参考《商品房陷阱:九大买卖纠纷热点与反击策略》一书。
]]>一、换人只是借口
有的案件很奇怪,案件马上要出判决了,法官通知已经更换法官,现在法官需要了解一下案情,要再次开庭。如果开庭仅仅是为了熟悉案情,这种情况也很正常,毕竟新法官很有可能不了解案件的详细细节。
但是,如果更换法官之后,对方提出新证据、变更或者增加诉讼请求,你就要当心了。本文探讨的就是换人之后,审判流程也发生变化的情况。
二、法律依据。
《关于人民法院合议庭工作的若干规定》 第三条 合议庭组成人员确定后,除因回避或者其他特殊情况,不能继续参加案件审理的之外,不得在案件审理过程中更换。更换合议庭成员,应当报请院长或者庭长决定。合议庭成员的更换情况应当及时通知诉讼当事人。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百二十八条 合议庭组成人员确定后,应当在三日内告知当事人。
三、分析。
1.换人要有合法的理由,而且要提前告知当事人;
2.恢复庭审也是为了了解案件情况。
3.重新审理、甚至变更、增加诉讼请求、提交新证据等超出了解案情范围的事项,代理律师要谨慎处理。
四、结论
法官是独立审判,不同的法官可以有不同的处理意见,这也是换人的风险,即有利就有弊。
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