强制执行变价措施主要包括拍卖、变卖和以物抵债三种，拍卖是强制执行中最先使用的措施，俗称司法拍卖。法院拍卖房因不受购房政策的限制，成为规避限购的一个渠道。但法院拍卖房风险较多，一不留神就会掉进坑里。今天，就带你聊聊拍卖房的这些坑。

一、鼓吹不用参加拍卖直接办理过户。

这种一般是刚接触这项业务的中介，有关系可以搞定是他们常用的噱头。依靠天不怕地不怕的胆量，将拍卖房说的天花乱坠，一句话只有找他才能买到房子。实际上这些房产是他们从一些不良资产债权中挑选出来的，最终还是要通过法院司法拍卖的。

二、拍卖公告描述不清楚。

对于拍卖来讲，法院应当将拍卖的有关事项向社会公开，吸引尽可能多的人前来竞买，从而使财产价值最大化。但在实际拍卖中，发布的公告对于房屋状况描述不详细，比如房屋内占用状况很多不详、按现状拍卖、欠费自行了解等，无形中增加了购买成本和难度，不利于拍卖资产的变现。而且我们国家《拍卖规定》第12条仅规定，对于公告内容由当事人协商确定，协商不成的，由法院确定。该条规定太笼统，不便于法院在司法拍卖中进行具体操作。这种情况下就需要竞买人主动联系下拍卖公司和法院了解情况房屋的具体情况然后决定是否入手。

三、房屋产权状况不明晰。

这种情况实际上比较少，法院在决定拍卖之前，已经对房产进行了审查。除了了解清楚房屋产权状况，你可以委托专业人士对房屋所在的土地性质、是否拖欠出让金等决定能否直接办理过户的环节了解清楚。

四、房屋有人占用。

占用最常见，一般分为两种情况：1.合法占用，比如租赁，法院在决定拍卖之前就存在的租赁关系是受法律保护的，竞买人竞拍成功后要遵守买卖不破租赁的原则，继续允许承租人使用至租赁合同结束。2.非法占用，比如以欠钱为由占用。这类情形是违法的，房主所欠款项可以通过诉讼解决，在没有法律依据的情况下，恶意占用他人的财产，明显侵犯他人的合法权利。合法占用在拍卖公告中会予以明示：房屋存在租赁，但租赁的具体情况需要竞买者自行了解；非法占用虽然不受法律保护但给竞买者带来了交房入住的障碍。

五、原房东户口无法迁出。

房东的房子被强制拍卖后，房东一般不会配合竞买人办理户口迁出手续。而且按现有的规定，原房东不出面配合的情况下，其户口是无法强制迁出的。好在，不影响竞买者户口的迁入。

六、存在需要补交的税费和未交清的水电费、物业费等。

竞买人最好要核实清楚房屋的来龙去脉，咨询好过户审税环节是否需要额外补交税费，1%-5%，甚至更高的税费，足矣增加你的购房成本。房主之前拖欠的水、电、供暖、物业等各项费用也要自行到小区物业、居委会、水电主管部门了解下具体数额。

七、付款期限较短，而且需要一次性付款。

竞拍成功后，一般要在签订《成交确认书》后7日或者10日内支付全款，目前的房价少则300万-500万，多则上千万，竞拍者应当提前筹备好资金或者相应的预案。否则如不能按时付款承担违约责任就得不偿失了。

律师建议：竞买者自己不了解的情况下，可以委托专业人士就意向房产尽职调查，了解清楚详细情况。自己可以到拍卖公司、法院确认核实，到现场实勘，排除可能存在的风险并做好相应的准备，这样才能降低购买风险、减少交易成本，买到适合自己的房子。

作者：王俊伟 上海欧泽律师事务所 微信：18817777148

声明：本文仅代表个人观点，仅供交流探讨使用，转载请注明出处。