一、【案情介绍】
原告：A先生
被告：B先生
被告：C小姐
被告：上海县房地产XX公司
被告：上海XX房地产开发经营公司
1994年12月8日，浙江的A先生想在上海购买一套房产，因自己不经常在上海，就委托自己的好朋友B先生、C小姐帮忙办理购房的相关手续。B先生、C小姐与开发商上海县房地产XX公司和上海XX房地产开发经营公司签订了《商品房住宅预售合同》。合同约定：开发商将位于XX花园的房产一套出售给A先生，面积133.4平方，单价3759.72元，合计总价款501546.65元，并约定了具体的付款时间和支付方式。之后，A先生支付了全部购房款项，开发商出具了收据。2年后开发商向A先生交付了房屋，A先生占有使用至今，1998年左右A先生在交物业费时曾经委托开发商销售部门负责人办理产证，同时支付了部分现金作为税费，后无法联系该人员，10多年来，一直要求开发商甚至政府部门给自己办理产证，并且A先生至今也不符合上海的购房政策，再加上在主张权利的过程中，A先生发现合同的购买方竟然不是自己，而是B先生、C小姐。上述原因再加上时间太久，导致至今无法办理过户手续。
二、【风险分析】
本案存在如下重大风险：
- 主张办理过户手续的时间明显超过最长20年的诉讼时效，又被驳回诉讼请求的风险；
- 原告目前是外地户口也不具备在上海购房的条件，可能会导致合同无法履行；
- 法院案由的确认是所有权确认纠纷还是合同纠纷存在争议；
- 能否以法院判决的方式办理过户手续。
三、【代理思路】
根据上述案件存在的风险，本案案由确定为所有权确认纠纷对原告最为有利，这样既可以确认房产归属问题，有可以解决诉讼时效的问题，同时又可以办理过户手续，可谓一举三得。但法院立案、案由确定、诉讼主体可能存在一定的障碍。
四、【法院审判】
（一）第一次起诉：
最终A先生选择通过诉讼维护自己的合法权益，于是委托律师在2016年10月24日向法院提起诉讼，但是由于对案件法律关系未能准确把握，诉讼调解过程中，法院认为其诉讼请求不能成立而选择撤诉。
（二）第二次起诉：
1.将B先生、C小姐、两个开发商列为共同被告。
2.确认位于XX区房屋归原告所有。
- B先生、C小姐、两个开发商协助原告办理房产的过户手续。
（三）案件经过3次开庭：
2017-07-18 13:45
2018-08-17 09:30
2018-08-17 09:30
（四）（2017）沪0112民初14098号判决书判决：
法院认为，被告B先生、C小姐受原告A先生委托与被告被告上海县房地产XX公司、上海XX房地产开发经营公司签订的《商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，于法无悖，应属合法有效，对委托人A先生及被告上海县房地产XX公司、上海XX房地产开发经营公司具有约束力。原告依据合同履行义务，房屋实际一直由原告居住使用至今，被告C小姐对原告所述无异议，而且被告上海XX房地产开发经营公司对原告提供的《商品房预售合同》等证据亦无异议，故原告出资购买系争房屋并实际取得房屋之事实并无争议，由于被告原因导致材料遗失至今未能办理房屋过户手续，故现原告依据合同等证据主张系争房屋产权归其所有、被告应协助原告办理房屋产权过户登记手续，于法有据，本院予以支持。被告B先生、上海县房地产XX公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭进行应诉，系其放弃了相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、坐落于XX的房屋产权归原告所有；
二、被告于本判决生效之日起十日内协助原告将房产变更过户到原告名下。
案件受理费100元，由被告上海县房地产XX公司、上海XX房地产开发经营公司承担。
五、【办案总结】
20年前购买房屋，由于各种原因未能办理产权手续，对买受人来讲存在重大隐患，房产随时会因为开发商存在债务被法院查封、自行抵押甚至出售，而且长时间不办理过户手续，不但会受到购房政策变动的影响，而且也会丧失法律保护的权利。本文从发现的风险入手，主要简述遇到类似问题如何通过法院诉讼的方式保护自己的私有财产。
一、案由是所有权确认纠纷(确认之诉)还是合同纠纷（给付之诉）？
（一）两者的特征
确认之诉，是指原告请求法院确认其与被告之间是否存在民事法律关系的诉。其特征：
1、就其目的而言，只是请求法院对当事人之间争议的处于不确定状态的民事法律关系作出肯定或否定的确认，并不需要法院裁判一方为一定的给付行为，确认之诉最终并不发生执行问题。
2、所请求确认的争议的民事法律关系，既可以是原告已经受到实际侵害的民事法律关系，也可以是原告尚未受到实际侵害的民事法律关系。
所谓给付之诉是指原告请求法院判令被告履行一定民事义务的诉，其特征
1、就其目的而言，是请求法院判令被告履行一定的民事义务，无论当事人之间的纠纷是事实上的或是法律上的或者仅仅是权利实现上的，原告通过给付之诉所要达到的最终目的就是实现其给付请求权。
2、给付之诉既可以是对履行期限届至的给付的纠纷的请求，也可以是对将来可能实施的，期限尚未届至的给付的纠纷的请求。
（二）确认之诉和给付之诉的区别和联系
1、两者的区别主要表现在：
(1)给付之诉的显著特点就是具有可执行性，原告的给付请求权只有通过被告方的积极作为或不作为才能得以实现，而在确认之诉中，无需被告为一定行为，原告的请求即得以实现;
(2)确认之诉中的确认具有独立的法律意义;而在给付之诉中，确认当事人之间是否存在某种民事法律关系，只是法院作出裁判的前提，不具有独立的法律意义;(3)确认之诉必须是双方当事人只对民事法律关系是否存在发生争议，才可以提起，而给付之诉中，并不以双方当事人对民事法律关系是否存在发生争议为必然前提，只是要求被告履行一定义务。
2、两者的联系：
(1)法院对确认之诉所作出的裁判，对将来可能发生的给付之诉，具有一定的预决效力。
(2)确认之诉可能转变为给付之诉。 根据《民诉法》的规定，申请执行的法律文书要有给付内容，且执行标的和被执行人明确。所谓给付内容，就是指法律文书中确定一方当事人向另一方当事人交付一定的财物或者完成一定的行为，如交付货款、继续履行合同等。
类似本案情况，法院在确定案由时，通常会确认为合同纠纷，理由是涉案房屋的物权登记不存在错误，案件不属于所有权确认纠纷，买卖合同不是涉案房屋物权变动的原因，不足以否认不动产物权登记的推定效力，法院不会直接确认涉案房屋的归属，而是判令协助办理房屋过户手续。这样本案就会存在超过20年诉讼时效而被驳回的风险。
二、本案是否存在超过20年诉讼时效的问题；
如果债权有“时效已过”之事实，义务人主张诉讼时效抗辩权的，权利的请求权被阻却，义务免于履行。对于权利人而言，债权并不产生任何影响，债权仍是完全债权。
诉讼时效抗辩权是私权利，是否行使属于抗辩权人自由行为的范畴，法院应当尊重当事人的意思自治。依据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第三条规定，当事人未主张诉讼时效抗辩，人民法院不应对诉讼时效问题进行释明及主动适用诉讼时效的规定进行裁判。
根据《民法总则》第一百八十八条第二款以及《民法通则》第一百三十七条的规定，“自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护”。超过最长20年还没起诉或仲裁的，债权人将丧失实体的胜诉权。此二十年最长诉讼时效为客观标准，不适用中断、中止的规定，除特殊情况外无法延长。而根据《民通意见》第１６９条，“特殊情况”指“权利人由于客观的障碍在法定诉讼时效期间不能行使请求权”。即使考虑本案的诉讼时效跨越民法通则至民法总则，民法总则对诉讼时效的起算点进行了修改，该修改也只是增加了起算点包括知晓义务人这一要素（第一百八十八条第二款“诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”）对于本案而言，合同签订时间为1994年12月8日，约定交房时间为1995年9月30日，实际交房时间为1996年4月5日，由于对办证时间没有约定，因此根据2003年6月1日起施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;
(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;
(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
交房时间1996年4月5日起算90日，即1996年7月6日起应该作为权利人知道或者应当知道权利受到损害的起算日，距离第二次起诉之日2017年4月27日已经超过20年诉讼时效。
法院对于超过诉讼时效的案件处理方式，对方如果提出超过诉讼时效的抗辩，法院核实确实超过诉讼时效，法院完全可以驳回诉讼请求。庆幸的是，本案的被告并没有提出超过诉讼时效的抗辩，法院也就没有做出相应的审查。
三、目前的限购政策是否阻碍合同的继续履行？
（一）上海历年限购政策回顾
1.2010- 10-7“沪十二条”
暂定本市及外省市居民家庭（包括夫妻双方及未成年子女，下 同 ）只能在本市新购一套商品住房（含二手存量住房)。
2.2011- 1-31“沪九条”
暂定在本市已有1 套住房的本市户籍居民家庭、能提供自购房之日起算的前2 年内在本市累计缴纳1 年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限 购 1 套 住 房 （含新建商品住房
和二手住房)。
3.2013-11-8“沪七条，’
非本市户籍居民家庭在本市购买住房缴纳税收或社保年限从“能提供自购房之日起算的前2 年内在本市累计缴纳 1 年以上”调整为“能提供自购房之日起算的前3 年内在本市累计缴纳2 年以上”。
4.2016-3-25 “沪九条，’
提高非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社会保险的年限，将 “自购房之日起计算的前3 年内在本市累计缴纳2 年以上，调整为“自购房之日前连续缴纳满5 年及以上， 企业购买的商品住房再次上市交易，需满3年及以上，若其交易对象为个人，按照本市限购政策执行。
（二）限购政策对合同履行的影响
1．合同效力问题
通常来讲，合同是买卖双方真实意思表示，且不违反有关法律、法规，为有效协议。协议签订后，双方双方应当按约履行。
2.继续履行还是解除合同的判断标准
①以网签时或者过户时是否具备购房资格作为判断的重要时间节点；
②买方在新政实施前是否已经具备了满2年的购房资格；
③买卖双方是否存在怠于履行合同而构成违约的情形；
④协议中是否对购房资格有特殊约定，如免责规定或补正措施（另行指定父母、子女、亲朋好友等买受人）；
⑤其他情形
按目前法院的处理方式，基本思路是保护交易，维持交易安全，尽量让合同继续履行，而且不会出现失衡的违约或者赔偿数额。
（三）法院判决在执行过程中是否受限购的限制
?1.不受限制的法律依据
《物权法》第二十八条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。
《民事诉讼法》第二百四十二条规定，被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权向有关单位查询被执行人的存款、债券、股票、基金份额等财产情况。人民法院有权根据不同情形扣押、冻结、划拨、变价被执行人的财产。人民法院决定扣押、冻结、划拨、变价财产，应当作出裁定，并发出协助执行通知书，有关单位必须办理。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百九十三条规定，拍卖成交或者依法定程序裁定以物抵债的，标的物所有权自拍卖成交裁定或者抵债裁定送达买受人或者接受抵债物的债权人时转移。
2.判决生效后的过户方式
判决生效后，双方可以按判决规定，到交易中心办理过户手续；第二，判决生效后，如果被执行人拒不履行生效判决，执行人可以向法院申请强制执行，由法院出具裁定书和协助执行通知书，强制办理过户手续。通过拍卖程序成交的，还应提交法院委托拍卖行的拍卖委托书、拍卖成交确认书等资料。虽然有法律的明确规定，但实践中也出现过户时以不具备购房资格不予办理过户的情形。
六．老王忠告
面对动辄三五百万、甚至上千万的房产，除了了解清楚合同的条款内容，规避相关的法律风险，在出现纠纷时，准确把握案件法律关系、案由、选择正确的诉讼请求，才能有效的保护自己的私有财产。
本文系上海房地产律师王俊伟根据自己代理的真实案件原创，未经本人授权禁止转载，否则后果自负。
