2021.10.28
行业资讯
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受各类房产政策调整、社会精细化分工及“互联网+”的影响，房地产市场变革的同时，也催生了诸多房地产运营新业态。上海市嘉定区地处上海市郊，土地资源相对丰富，随着轨道交通及城市化建设的推进，各类新建楼盘如雨后春笋般涌现。
近年来，商业及办公类项目的开发增长尤为明显。在行业的变革与发展过程中，对资本的追逐、对规范的漠视以及监管的缺乏，催生了诸多行业乱象，由此引发涉一手房的买卖类、委托经营类以及委托代销类纠纷攀升。此类纠纷引发的案件在近郊法院的增长尤为突出。
审判过程中，我们发现此类案件集中展现了某些规律与特点，也集中暴露了房地产开发企业、委托运营商及中介服务机构内部的诸多问题。司法不应仅停留在被动化解矛盾纠纷的层面。主动发现问题、探寻问题及规律背后的成因并寻找相应的应对之策，既是司法自身的职能要求，也是现代化人民法院参与社会治理的时代要求。
为了深入了解涉一手房集团性案件的产生原因、特点以及存在的问题，上海市嘉定区人民法院梳理了近五年来（2015年7月-2020年6月）受理的3795件涉一手房的集团性案件，通过人工筛选、逐案查询、纵横对比等方式，归纳了近年来此类案件的主要特点，分析了矛盾多发的主要原因，并结合审判工作的探索和实践，提出了此类案件矛盾化解的一些建议，积极助推营造和谐、安全的社会法治文化大环境。
上海市嘉定区人民法院2015年至2020年
涉一手房集团性案件审判白皮书
（ 节选 ）
商品房销售/预售合同纠纷（下称“买卖类纠纷”）占整体集团性案件比例约60%，反映了买卖类纠纷仍然是集团性纠纷的主要表现形式，集中反映在权证办理、房屋交付两大类问题（见图1）。同时，因售后回租、统一运营方式引发的委托经营类纠纷的数量总体呈上升态势。委托经营类纠纷案由也从传统的房屋租赁合同纠纷单一形式，演变为租赁、委托、确认合同无效、排除妨碍等多种形式（见图2）。
△?图1
2016年3月，本市出台最新限购政策；2017年5月，本市出台“类住宅”整顿政策。因此，自2017年下半年开始，涉“类住宅”的买卖类案件激增，导致第三年度涉一手房集团性案件受案量大幅上升，达上一年度此类案件受案量近2倍。此后，受案量持续在高位徘徊；集团性案件的增加亦带动了房地产类纠纷整体案件量的上升（见图3）。
商品房预售/销售合同纠纷往往与委托经营类纠纷相伴而生，而委托经营类纠纷具有滞后性。在售后回租或包租的营销新业态下，若买卖合同产生纠纷，建立在买卖合同基础之上的委托经营合同或租赁合同往往也会产生纠纷。因此，在第二年度买卖类集团纠纷呈井喷式增长后，委托经营类纠纷也随后在第三年度呈同向增长态势（见图4）。
涉一手房集团性案件涉及的利益群体众多，牵涉的法律关系复杂，案件处理方式及处理结果对当事人利益影响重大，对立情绪严重，且小业主间对法院处理结果常常持观望态度。因此，此类案件调解难度较大，结案方式仍以判决为主。判决后的上诉案件数量约占判决总数的三成，上诉率较高（见图5）。
买卖类案件调撤率、委托经营类案件调撤率以及集团性案件整体调撤率的五年变化走势呈现出惊人的同步性，即两类案件调撤率均在第三年度突然升高，随后同向波动。（见图6）。
自第四年度开始，判决率上升的同时，买卖类纠纷上诉倾向明显高于委托经营类纠纷。究其原因有二：
- 第一，因买卖类纠纷核心争议主要是办证、交房、违约金等，案件标的大；委托经营类纠纷往往围绕租金产生，标的相对较小，不涉及当事人核心利益，故买卖类案件当事人上诉意愿更强。
- 第二，集团性案件败诉方为缓解集中履行的资金压力，往往选择集中上诉以拖延执行，人为造成此类案件上诉率升高（见图7）。
行政管理手段及政策的调整? ? ? ? ? ? ? ? ??
商品房作为大宗商品交易，其开发建设、上市交易以及办证、交付等程序均伴随着多步骤、多层级的行政审批手续。行政管理措施的调整、政策的变动对于合同的履行往往有着关键性影响。
如2016年3月本市限购政策的变化、2017年5月本市“类住宅”清理整顿政策的出台，对已经开工建设甚至进入销售环节的商办项目的开发商以及购房人有所影响；与此同时，贷款等经济政策的变动，贷款比例的调整、贷款利率的变化亦影响着商品房买卖合同的履行。
开发商内部管理制度的缺失? ? ? ? ? ? ? ? ??
部分集团性纠纷集中发生在某些房地产开发商身上，上述房地产开发商在对销售人员的培训管理、代销公司的监管上存在诸多漏洞，如代销公司随意开设收款账户及收款设备导致款项收取随意、账目糊涂，相关销售人员虚假承诺、销售人员频繁更迭、签约备案混乱无章，开发商怠于管理，甚至失去对销售环节乃至房款资金的控制，更加无法保障合同后续履行，从而引发大量纠纷。
特殊业态新模式发展之必然? ? ? ? ? ? ? ? ??
近年来，采取售后包租或运营公司对商铺集中承租后再进行统一招租的商铺运营模式屡见不鲜。这种特殊的业态模式下，购房人不用实际参与运营即可收取固定租金收益，看似转移了经营风险，实则不然。
实际运营中，电商的冲击、运营公司成本及利润的盘扣下，购房人丧失房屋的实际控制权等加剧了购房人的投资风险。若运营公司后续招商乏力、营收不力，相应风险必然重新回归至购房人身上，表现为租金兑付困难、运营公司跑路、房屋收回成本巨大等，此类纠纷一旦发生必然为群体性纠纷，且僵局难解。
法律关系厘清难? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ??
通常的房地产案件多以单一法律关系的处理为主。集团性案件中，房产代销、委托经营模式下，开发商、代销公司、购房人、运营公司之间存在多层法律关系交织，单一法律关系的处理可能同时影响着其他法律关系的处理。在多种法律关系并存的情况下，法院审理此类纠纷时，不能将各个法律关系绝对割裂开来，应当立足于交易的整个过程，对不同法律关系区别分析的同时，也要考虑到单一法律关系中的处理结果对其他法律关系的影响。
民事行为定性难? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ??
在多重法律关系交叉的情形下，将某一民事行为归入不同的法律关系中，可能导致不同的处理后果。此类案件审理中往往需要法院结合不同法律关系的性质、各自的合同目的、违约行为造成的不同后果等，综合作出判断。
违约责任认定难? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ??
房产项目的开发、审批、合同的备案、项目竣备、产权办理等诸多环节，均与房屋、土地等相关政府管理部门的依法履职行为紧密相关。纠纷产生的原因除合同主体自身因素之外，还可能存在受行政审批结果的影响、各行政部门间衔接等行政因素。此时，过错的认定以及违约责任的判断较传统纠纷存在不同，如何公平公正地处理，法院面临更大难题。
租金收益确定难? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ??
梳理近些年我院审理的大量委托经营类纠纷时发现，此类纠纷所围绕的租金收益主要存在三种分配模式：
后两种模式下投资人对租金标准、分成比例举证困难，实践中往往依赖于开发商或运营公司的举证诚信。信息不对等的诉辩关系，造成此类案件事实查明以及判决难度加大。
利益主体衡平难? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ??
“产权式商铺”的委托经营案件中，因此类商铺一般无法独立经营，需要依托于与其他商铺之间的联合运营方能实现其价值，其权利的行使应该受限。商铺“独立性”的缺失使得此类纠纷中的商铺返还问题成为处理难点。单独将其中一个商铺返还或重建隔断，将会影响到其他商铺权利人利益的实现，也会影响到后期运营公司与承租人之间的租赁合同的履行，对不同主体的利益衡平考验着法官的司法智慧。
矛盾纠纷化解难? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ??
涉一手房集团性案件涉及的利益群体众多，当事人间往往存在观望情绪，且恐慌极易蔓延。对于原本经营状况不佳的开发商或创收不力的运营公司来说容易造成挤兑，加速资金链断裂甚至破产可能。信任度下降、支付能力降低，也进一步加大了此类案件调解难度。即使在判决作出后，执行到位亦较难保证。
强化沟通协调，实现府院联动? ? ? ? ? ? ? ?
在争议事项涉及行政主管部门的相关管理事项时，及时与有关部门、管理机关沟通，厘清核心矛盾和政策导向，督促有关部门以及行业自治组织等规范管理、加强行业监管，为化解矛盾、解决纠纷提供可行性建议，形成人民法院与有关行政管理主体、行业监管主体之间的合力，为解决矛盾找准切入点，探索出切实解决此类纠纷的路径。
规范事实查明，统一法律适用? ? ? ? ? ? ? ?
???准确认定法律事实，厘清各个主体之间的法律关系，注意不同法律关系之间相互独立又紧密关联的联系；
???善用证据规则，根据案件实际情况合理分配举证责任，查明案件事实，降低误判风险；
???注重利益衡平，兼顾个体利益与整体利益，防止审判不公、利益失衡。
打造专业团队，提升审判质效? ? ? ? ? ? ? ?
打造一支具备专业化审判技能的审判团队，增强法官对可能引发集团性、社会性问题的敏感度，善于早期发现问题、预测走向，及时解决问题。积极发挥集团性案件中首案判决的示范效应，确立审理思路和裁判尺度，避免“类案不同判”情况出现。
完善监管机制，规范市场行为? ? ? ? ? ? ? ?
???多层面加强政府职能部门的监管作用，对违法、违规企业零容忍；
???发挥行业自治作用，形成行业规范，实现行业自律；
???发挥信用监管、自我监管、舆论监管的作用，提高市场准入门槛，严格审查资质、资产负债情况、经营信誉等；
???在用地开发、项目规划、建设等环节严格审批，对虚假宣传行为，严厉处罚；
???引导购房人理性购房与投资，合理预判投资风险与回报。
文字：徐芬、史建颖
王鑫、丁雨晴
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房法网 -
上海市嘉定区人民法院发布涉一手房集团性案件审判白皮书
(http://www.cnlaws.com.cn/archives/1698)
