问题四：售后包租的风险有哪些？

售后包租等销售形式存在很大的风险隐患：

一是可能存在欺诈，开发商在以所开发的商品房屋为担保取得银行贷款的同时，向购房者销售该项目，有的甚至是携款逃匿。

二是开发商融资或变相融资后，将资金挪用到别的项目上，一旦运作的某一环节出问题，会导致资金链断裂。

三是项目建成后经营不善，无法达到预期的收益水平，没有现金流兑付。

四是所购商品房屋位置不确定，无法办理房屋所有权证。

五是往往涉及复杂的权利关系，易引发债权债务纠纷等。

问题五：售后包租合同一定无效吗？

根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定法律和国务院制定行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”。根据《中华人民共和国立法法》规定，《商品房销售管理办法》仅属部门规章，因此不能以该规章为依据认定本案售房包租协议无效。到目前为止，对售后包租的情况，没有任何全国人大及其常委会制定的法律和国务院行政法规作出过强制性禁止规定，因此不存在违反法律和行政法规的强制性规定的情况。因此购房人以签订的《商品房买卖合同》违反《商品房销售管理办法》第十一条规定，请求确认合同（协议）无效，法院通常不予支持。

问题六：发觉上当受骗的正确做法是？

首先，咨询专业的律师

其次，诉讼根据开发商的经济实力，采取继续履约或者退房退款的方案，及时止损。

第三，起诉时一定采取财产保全措施，查封房产，以备以后的强制执行。

我们有着处理售后包租案件的实务经验，广大业主在遇到售后包租问题时，可以及时和我们联系。房法网——一家专做房地产案件的网站。