案情简介：2017年4月28日，A某、B某签订买卖合同，约定B某向A某购买位于浦东新区宣桥镇南六公路399弄X号XX房屋，房屋总价人民400万元，2017年6月30日前向交易中心申请办理转让过户手续，6月30日前交付；买方未按期付款的，应按逾期未付款日万分之五支付违约金，自应付款期限第二日起算到实际付款之日止，逾期7日未付款的，卖方有权单方解除合同；卖方未按期交付房屋(包括交接和权利转移)的，应按买方已付款的日万分之五支付违约金，自约定交付之日起至实际交付之日。买卖合同附件三付款协议约定，首期房款为140万元，第二期房款260万元通过银行贷款支付，若贷款申请未经银行审核通过或额度不足，买方应于约定的过户当日补足；
合同签订后，B某支付了首付款140万元，并向银行申请贷款。此后，B某贷款申请一直处于审查阶段，至6月底仍未能获批。2017年7月7日，A某向王某某致函，要求在收到本函3日内联系我方办理过户手续，否则将解除合同。7月13日，A某通过公证处致函王某某表示解除买卖合同，要求王某某支付违约金和赔偿金。B某提起诉讼称要求继续履行合同，并要求A某支付逾期交房的违约金。A某提起反诉请求法院判令解除双方之间的买卖合同，B某支付A某违约金7745元和赔偿金65.8万元。
律师意见：
本案的焦点为
买方申请了贷款，却不能在约定的过户时间之前获得银行的批准。在这种情况下，买方是否需要承担违约责任；
2.卖方是否有权单方解除买卖合同；
3.向卖方户籍地址送达买方拒收、短信、微信等通知方式是否产生解除合同的效力。
对于争议焦点1如果合同里面约定买方的贷款申请在约定的过户时间之前不能获得银行批准则需要由买方自筹资金支付卖房人相应款项（即贷款金额），而买方又没有支付该款项，则买方就要承担违约责任。需要注意的是，买方之所以要承担违约责任，不是因为银行没有批准其贷款申请（在此补充说明，银行没有批准贷款一般不属于不可抗力，除非因发生地震、战争等情形导致银行不批准贷款），而是在银行没有批准其贷款申请的情况下买方没有按照合同约定自筹资金支付该款项。本案中，根据双方签订的《上海市房地产买卖合同》附件三第3条的约定：若买方贷款申请未经银行审核通过或者审核通过的额度不足以支付上述房价款，则买方应于双方办理交易过户手续的当日将其补足并支付卖方。
对于争议焦点2,因为B某不能按时付款要按合同约定承担相应的违约责任。《上海市房地产买卖合同》第九条第（三）项约定买方未按期付款的，应按逾期未付款日万分之五支付违约金，自应付款期限第二日起算到实际付款之日止，逾期7日未付款的，卖方有权单方解除合同；卖方单方解除合同的，应当书面通知买方，买方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。也就是说，合同中有解除合同的约定条款，守约方可以按约定行使自己的单方解除权。关键是单方解除如何行使才能产生效力的问题，也就是焦点3.
对于争议焦点3，本案中作为交易的卖方在过户时间到期时，采取通过手机短信、微信、面谈、书面通知等方式表达要求对方付款、过户、解除合同的意思表示，是否能产生相应的法律效力问题。短信、微信、面谈资料已经作为证据提交，内容已经非常明确。现在存在的疑问是卖方两次发出的书面通知被退回是否具备解除合同的效力。这个问题的实质是如何证明“解除合同通知书已送达”的事实。除快递送达外，还可以通过发传真的方式送达、公证送达。虽然合同法未明确规定“通知”的具体方式，但依据《民诉法》第八十四条的规定，“受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。”因此，在解除合同通知书的相对方“下落尚明”的情况下，不建议公告送达。具体需要注意：1、快递送达；（1）对方接受：保留发票、所要送达回执（三联单之一，收件人签字的墨印）；（2）对方拒收：要求送件人在回执上写明“拒收”；信件不要拆开（如果拆开，则无法证明送件的内容，必要时当庭拆件）；2、传真送达，不要用自己单位的传真，建议到星级旅店发送。索要发票、ok单。
根据老王律师办案经验，通常法院会认定双方之间的买卖合同合法有效，双方应当依约履行。虽然在买卖合同及其附件三付款协议中，确实并无关于贷款最晚应于何时获批的明确约定，但依据常理，显然不能据此认为双方的真实意思是买方应当无限期地等待卖方的贷款审批。结合付款协议中卖方贷款不成或不足时应在送件过户当日补足的约定，可推知双方的真实意思是贷款获批的最晚时间为约定的过户时间即2017年6月30日，否则双方在买卖合同中约定的过户时间和交付时间都将毫无意义。至于双方约定贷款的发放期限以贷款银行规定或借款合同约定为准，针对的是贷款获批之后的实际付款时间。因此，B某直到2017年X月X日才获得贷款审批通过，已构成对付款义务的迟延履行，应当按约承担违约责任。其辩称银行审核贷款时间过长，并非其过错，但法律明确规定，合同一方因第三方原因造成违约的，仍应向对方承担违约责任，故对此抗辩，法院不予采纳。按买卖合同约定，迟延付款应按未付款的日万分之五支付违约金。考虑到贷款审批时间过长导致的迟延付款并非B某的过错，结合A某的实际损失情况，法院认为合同约定的违约金过高（这一项请求关键看对方庭审的应变能力），可酌情调整为未付房款X万元的日万分之三，自XX年X月XX日起算至XXX年X月XX日止，计XXXX元。至于B某诉A某迟延交付的违约责任，因系B某迟延付款违约在先，A某当时要求解除合同存在依据，并不构成违约，故对B某反诉请求法院不予支持。(作者：王俊伟 上海欧泽律师事务所? 赢法网律师，未经本文作者许可禁止转载)
