王娟娟与上海巨浪实业有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
基本信息
- 审理法院：
- 上海市嘉定区人民法院
- 案 号：
- （2018）沪0114民初8766号
- 案件类型：
- 民事
- 案 由：
- 房屋买卖合同纠纷
- 裁判日期：
- 2018-09-04
- 法 官：
- 邓珍
- 审理程序：
- 一审
- 原 告：
- 王娟娟
- 被 告：
- 上海巨浪实业有限公司
- 原告代理律师：
- 王俊伟 [上海欧泽律师事务所]
- 被告代理律师：
- 洪流 [上海市山峰律师事务所]
- 饶徉 [上海市山峰律师事务所]
原告：王娟娟，女，汉族，户籍所在地安徽省。
委托诉讼代理人：王俊伟，上海欧泽律师事务所律师。
被告：上海巨浪实业有限公司，住所地上海市嘉定区。
法定代表人：沈茂明。
委托诉讼代理人：洪流，上海市山峰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：饶徉，上海市山峰律师事务所律师。
审理经过
原告王娟娟与被告上海巨浪实业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王娟娟及其委托诉讼代理人王俊伟，被告上海巨浪实业有限公司委托诉讼代理人饶徉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称
原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告双方于2017年6月4日签订的《上海市房地产买卖合同》；2、判令被告退还购房款人民币1,758,240元以下币种同；3、判令被告赔偿原告逾期办理过户手续的违约金17,582元以1,758,240元为基数，按照日万分之五的标准，计算20天；4、判令被告支付原告违约金351,648元总房价款的20%。事实与理由：2017年6月4日，原告与被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定被告将嘉定区塔秀路128、158号610室以下简称系争房屋出售给原告，共计价款1,758,240元，双方约定于2017年12月31日前办理转让过户手续。上述合同签订后，原告支付了全部房款，但因被告原因，导致至今无法办理过户手续，被告显属违约，原告有权依据合同第十条要求解除合同并要求被告承担违约责任；此外，被告售房时宣传的的物业类型是商住两用，而非合同约定的办公，原告购买房屋的目的是为了居住，现原告购买房屋用于居住的目的无法实现，亦有权行使法定解除权。
被告辩称
被告辩称，双方在合同履行过程中遭遇了不可抗力或情势变更，被告对于系争房屋不能过户并不存在过错。若原告坚持解除合同，被告亦同意解除并退还已付购房款，但不同意支付违约金。若法院支持违约金，则希望酌情予以调低。
本院查明
经审理查明，2017年6月4日，被告甲方和原告乙方签订了《上海市房地产买卖合同》，约定乙方向甲方购买系争房屋办公楼，建筑面积65.12平方米，总房款为1,432,640元双方的实际成交价格为1,758,240元；签订合同前，乙方已支付给甲方定金10万元，签订合同后，乙方应于2017年7月15日前支付甲方购房款1,332,640元；双方约定，甲方应于2017年12月31日前将系争房屋交付乙方；并于2017年12月31日前，甲乙双方申请办理转让过户手续；合同第十条约定，甲方未按本合同第四条约定的期限将上述房地产交付包括房地产交接和房地产权利转移给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按房屋总价款日万分之五计算，违约金自本合同第十条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过二十日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付二十日的违约金外，乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为房屋总价款的20%。甲方应在收到书面通知之日起三日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。上述合同签订前，原告已于2017年5月5日付足定金10万元，并于同年6月5日和7月8日分别支付了50万元和1,158,240元，共计已付被告全部房款1,758,240元。原告付清房款后，被告即将系争房屋交付原告。2018年1月15日，原、被告共同向上海市嘉定区不动产登记事务中心申请办理转让过户手续，但因系争房屋属于商业办公项目清理整顿范围，被限制交易，无法办理房屋交易登记手续。2018年5月16日，原告向被告发出《解除上海市房地产买卖合同的函》，通知被告解除合同。该函件于同年5月17日送达被告。
对上述事实，原、被告双方并无争议，本院予以确认，但对被告是否需要承担违约责任以及违约金的数额，双方意见不一。
原告为证明其主张，向本院提交了：1、上海市房地产买卖合同，证明原告主张解除合同及违约金的依据；2、申请登记文件补正书，证明原告已经向交易中心申请办理过户手续，是被告原因导致未能办理过户手续；3、网上挂牌交易信息，证明系争房屋宣传的物业类型的商住两用，而非合同约定的办公楼，原告购买房屋的目的是居住，现合同目的无法实现。被告对上述证据发表质证意见如下：对证据1，真实性无异议，办理过户是双方共同行为，不是甲方单方面的事；对证据2，真实性无异议，只是证明原告到交易中心办理过户手续，被告是配合的，没有办成还有其他原因；对证据3，真实性无法确认，是第三方宣传的，与本案无关。
被告为证明其意见，向本院提交证据如下：1、关于开展商业办公项目清理整顿的意见，证明系争房屋交易过程中，政府对商业办公项目进行整顿，导致双方合同履行环境发生变化，这是系争房屋无法过户的根本原因；2、上海市不动产抵押权终止凭证以及业务专用凭证，证明系争房屋上没有其他权利限制或负担；3、收件收据，证明被告配合原告办理过户手续，体现了被告的履约诚意。原告对上述证据发表质证意见如下：对证据1，真实性无异议，但对证明内容有异议，恰恰证明系争房屋未按规划擅自改变房屋结构，未能过户的原因在被告；对证据2，真实性无异议，但仅能证明被告履行了解除房屋抵押的部分义务；对证据3，真实性无异议，虽前往办理过户手续，但最终因被告原因未能办成。
审理中，被告表示，系争房屋所在项目因房屋内有卫生间而不符合商业办公项目的要求。若法院判决解除合同，要求原告协助被告办理涉案合同的网签撤销手续。原告表示，房屋交付后一直空关闲置，若解除合同，同意将系争房屋返还被告。
另查，2011年12月22日，上海正盛房地产开发有限公司被告历史名称与上海威盛房地产开发有限公司签订了NO.4-12地块在建工程转让合同，约定上海威盛房地产开发有限公司将马陆镇0009街坊4711丘上在建工程转让给了被告。2014年12月30日，被告取得了嘉定区塔秀路128、158号房屋的房地产权证。
本院认为
本院认为，原、被告之间签订的《上海市房地产合同》系买卖双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、法规规定，当属合法有效，双方应当遵照履行。原告已经向被告支付了全部房款，系争房屋却因不符合商业办公项目要求而被限制交易，导致无法按约过户，原告有权按约解除合同，并要求被告承担相应的违约责任。因此前原告已将解除通知于2018年5月17日送达被告，故本院确认合同于该日解除。解除后，被告应将已收取的全部房款返还原告，原告亦应携其财产搬离系争房屋并将系争房屋返还被告。此外，原告还应配合被告办理上述合同的网上备案登记合同的注销手续。关于原告诉请4中主张的解约违约金，双方约定的违约金的计算标准明显过高，被告亦要求予以调整，考虑到合同履行程度、原告的实际损失和被告违约情形等因素，结合房屋已经按约交付原告使用的事实，本院酌情将该项违约金调整为13万元。至于原告主张的诉请3的逾期过户违约金，因系争房屋无法过户导致合同解除，也必然导致逾期过户，故该请求与解约违约金实际是对被告同一违约行为的重复处罚，考虑到解约违约金已足以弥补原告损失，故对该逾期过户违约金，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用
的解释》第九十条之规定，判决如下：
裁判结果
一、原告王娟娟与被告上海巨浪实业有限公司于2017年6月4日签订的《上海市房地产买卖合同》于2018年5月17日解除；
二、原告王娟娟应于本判决生效之日起十日内协助被告上海巨浪实业有限公司办理上述买卖合同的备案登记的注销手续；
三、被告上海巨浪实业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告王娟娟购房款人民币1,758,240元；
四、被告上海巨浪实业有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告王娟娟违约金人民币130,000元；
五、原告王娟娟应应于本判决生效之日起十日内携其财产搬离位于上海市嘉定区塔秀路128、158号610室的房屋，并将该房屋返还被告上海巨浪实业有限公司；
六、驳回原告王娟娟的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币23,820元，减半收取11,910元，财产保全费5,000元，合计诉讼费16,910元。由原告王娟娟负担2,060元，被告上海巨浪实业有限公司负担14,850元应于本判决生效之日起七日内交付本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
