一、裁判观点:

该合同买受人逾期付款的违约责任中约定:“逾期超过30日后,出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的……”上诉人迟延支付剩余房款超过一个月,被上诉人即享有涉案房屋买卖合同的解除权。由于双方合同中并未约定解除权的除斥期间,且被上诉人未提供证据证明上诉人曾就该解除权向其发出催告,被上诉人解除权的除斥期间为自享有解除权之日起一年。2019年6月5日,南湖置业公司向王斌、李建琴发出解除合同通知书,已超过一年的除斥期间,且被上诉人未提供证据证明其在解除权发生之日起一年内向上诉人主张过权利,故被上诉人的解除权已经消灭,对于其解除涉案房屋买卖合同的主张,本院不予支持。

二、案情简介:

2015年9月18日,南湖置业公司(出卖人)与王斌、李建琴(买受人)签订《商品房买卖合同》(合同号TS40268)一份,王斌、李建琴购买南湖置业公司开发的南湖尚苑小区北1幢2单元1601号房,建筑面积125.57平方米,该商品房总价款807933元。双方约定合同签订后,由出卖人通知买受人办理公积金贷款,除玖万元可于2016年3月1日付款,其余贷款缴纳全额房款不足部分于2015年10月31日前缴纳。买受人逾期付款的违约责任中约定,逾期超过30日后,出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的,买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。同日,双方签订了编号为TS40268-1的《南湖尚苑住宅小区地下储藏室和地下车位使用权转让协议》。南湖置业公司将位于徐州市地下车位编号为1-1-08使用权转让给王斌、李建琴,使用期限至2082年8月19日。合同签订后,王斌、李建琴支付房款25万元,尚欠557933元未支付。2019年6月5日,南湖置业公司向王斌、李建琴发出解除合同通知书,由于王斌、李建琴未按照合同约定的2016年3月1日缴纳全部房款,经几次电话及短信通知仍未缴纳,按照合同约定自该通知送达的同时,解除双方签订的《商品房买卖合同》(合同编号TS40268)。2020年9月7日,南湖置业公司诉至法院。

三、原告起诉:

1、解除南湖置业公司与王斌、李建琴于2015年9月18日签订的《商品房买卖合同》(合同编号TS40268)和《南湖尚苑住宅小区地下储藏室和地下车位使用权转让协议》(合同编号TS40268-1);

2、判令王斌、李建琴支付违约金87676.85元;

3、本案诉讼费用由王斌、李建琴负担。

四、一审法院判决结果:

一审法院认为:南湖置业公司与王斌、李建琴签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示,当事人应当按照合同全面履行各自义务。按照合同约定,商品房总价款807933元,双方约定合同签订后买受人办理公积金贷款,除玖万元可于2016年3月1日付款,其余贷款缴纳全额房款不足部分于2015年10月31日前缴纳。王斌、李建琴仅缴纳首付款25万元,尚欠557933元未支付。该合同买受人逾期付款的违约责任中约定:“逾期超过30日后,出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的,买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。”按照此约定,南湖置业公司于2019年6月5日向王斌、李建琴邮寄了解除合同通知书,且王斌、李建琴已经签收。故双方签订的商品房买卖合同已经解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定:“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”涉案合同解除后,王斌、李建琴已经缴纳的房款应当予以返还。由于王斌、李建琴的违约行为对南湖置业公司造成的损失,应当予以赔偿。按照双方约定“买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金”,故王斌、李建琴应当支付南湖置业公司违约金557933元×3%=16737.99元。综合考虑市场因素等,南湖置业公司要求按照年利率4.75%计算利息损失的诉请过高,法院不予支持。

综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第三款、第九十七条、第一百一十四条之规定,判决如下:

一、解除徐州南湖置业有限公司与王斌、李建琴签订的《商品房买卖合同》(合同号TS40268);

二、王斌、李建琴支付徐州南湖置业有限公司违约金16737.99元;徐州南湖置业有限公司返还王斌、李建琴购房款250000元。折抵后,南湖置业公司仍应返还王斌、李建琴购房款233262.01元,于本判决发生法律效力之日起十日内返还。案件受理费1992元,由王斌、李建琴负担1500元,由徐州南湖置业有限公司负担492元。

五、二审法院判决结果:

本院认为:

关于涉案合同,被上诉人的解除权是否消灭的问题。本院认为,被上诉人的解除权已经消灭,理由如下:

第一、关于法律适用问题。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定(法释[2020]15号)第二十五条规定,民法典施行前成立的合同,当时的法律、司法解释没有规定且当事人没有约定解除权行使期限,对方当事人也未催告的,解除权人在民法典施行前知道或者应当知道解除事由,自民法典施行之日起一年内不行使的,人民法院应当依法认定该解除权消灭;解除权人在民法典施行后知道或者应当知道解除事由的,适用民法典第五百六十四条第二款关于解除权行使期限的规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释〔2003〕7号)第十五条第二款规定,“法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭。”本案中,鉴于民法典施行前成立的商品房买卖合同,当时的司法解释规定了解除权行使期限,故应当适用当时的司法解释,即《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释〔2003〕7号)的相关规定。

第二、按照上诉人与被上诉人之间的合同约定,商品房总价款807933元,双方约定合同签订后买受人办理公积金贷款,除玖万元可于2016年3月1日付款,其余贷款缴纳全额房款不足部分于2015年10月31日前缴纳。上诉人王斌、李建琴仅缴纳首付款25万元,尚欠557933元未支付。该合同买受人逾期付款的违约责任中约定:“逾期超过30日后,出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的……”上诉人迟延支付剩余房款超过一个月,被上诉人即享有涉案房屋买卖合同的解除权。由于双方合同中并未约定解除权的除斥期间,且被上诉人未提供证据证明上诉人曾就该解除权向其发出催告,被上诉人解除权的除斥期间为自享有解除权之日起一年。2019年6月5日,南湖置业公司向王斌、李建琴发出解除合同通知书,已超过一年的除斥期间,且被上诉人未提供证据证明其在解除权发生之日起一年内向上诉人主张过权利,故被上诉人的解除权已经消灭,对于其解除涉案房屋买卖合同的主张,本院不予支持。

综上,一审法院适用法律欠妥,导致判决结果不当,二审予以纠正。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》(法释[2020]15号)第二十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释〔2003〕7号)第十五条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定,判决如下:

一、撤销江苏省徐州市铜山区人民法院(2020)苏0312民初8265号民事判决;

二、驳回徐州南湖置业有限公司的诉讼请求。

本文由上海市浩信律师事务所王俊伟律师根据裁判文书网查询整理,如需转载请注明出处。另可参考《商品房陷阱:九大买卖纠纷热点与反击策略》一书。