一、裁判观点：

以房抵债主要是指债务人与债权人约定以债务人自有的房屋折价清偿债务，并据此将房屋产权转移至债权人名下，由此原来的债权债务得以清偿的方式。

二、案情简介：

AAA系BBB叔叔。因AAA对外拖欠债务遭到起诉，AAA遂向BBB及其母亲李某陆续借款，合计1,510,000元。后双方约定，前述借款转为购房款，AAA将其名下的系争房屋出售给BBB。2017年3月23日，原、被告签订《房屋买卖合同》，约定，被告将系争房屋出售给原告，房屋转让款1,800,000元。AAA女儿杨某1作为同住人也同意将系争房屋出售给BBB。2018年1月5日，双方共同至房某交易中心办理合同备案手续，因系争房屋涉及到系AAA母亲产权赠与性质，未满五年期限需要缴纳个税，而AAA无力承担该赋税，故AAA于2018年2月5日向BBB出具承诺书：约定系争房屋赠与产权期限满五年后，立即办理过户手续，否则将按实际房款1,510,000元的两倍向BBB支付违约金。2020年4月17日，AAA又向BBB承诺于2021年12月前将系争房屋过户给BBB。但至今，AAA仍未履约。

三、原告起诉：

1.AAA继续履行《房屋买卖合同》，协助BBB办理将上海市静安区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）过户至BBB名下的手续；

2.AAA向BBB支付违约金360,000元。

四、被告答辩：

双方约定房屋实际转让款为2,800,000元，BBB只支付了1,510,000元，尚有1,290,000元未付，所以AAA不同意将房屋交付给BBB。

五、一审法院判决结果：

本院认为，以房抵债主要是指债务人与债权人约定以债务人自有的房屋折价清偿债务，并据此将房屋产权转移至债权人名下，由此原来的债权债务得以清偿的方式。本案中，BBB与AAA签订的《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。根据《房屋买卖合同》约定，系争房屋的转让款为1,800,000元。AAA辩称系争房屋的实际转让款为2,800,000元，BBB则予以否认，根据“谁主张，谁举证”原则，AAA因举证不能，应承担对其不利的后果。

依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。AAA于《承诺书》中确认收到了BBB借款1,510,000元，该笔借款根据《房屋买卖合同》的约定转为房款，BBB尚有余款290,000元未付。现BBB已将余款290,000元交至本院，故本院认定原、被告就系争房屋的买卖交易具备继续履行条件。原告BBB要求被告AAA继续履行合同，于法有据，本院予以支持。至于原告BBB要求被告AAA按照房款的20%向BBB支付违约金360,000元，并无合同依据，本院不予支持。据此，本院依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百三十五条之规定，判决如下：

一、原告BBB与被告AAA就上海市静安区XX路XX弄XX号XX室房屋所签订的《房屋买卖合同》继续履行；

二、被告AAA应于本判决生效之日起十日内协助原告BBB将坐落于上海市静安区XX路XX弄XX号XX室房屋的产权办理过户登记至原告BBB名下，过户期间发生的相关税费及手续费由原告BBB自行负担。同日，原告BBB向被告AAA支付购房款290,000元（该款已存入法院代管款账户）；

三、原告BBB其余的诉讼请求，本院不予支持。

六、律师忠告：

房屋所有权和依据以房抵债协议享有的债权是两个不同的法律概念，依据协议取得的债权，是取得房屋所有权的途经和方式之一，并不能直接等同于房屋所有权本身。换言之，以房抵债的债权人在尚未取得房屋产权证之前，不享有房屋所有权，仅依据协议享有债权。本案系争房产的登记所有权人为案外人，涉案以房抵债协议处理案外人房产，其协议有效性存疑，即使真实有效，原告也无法仅此就享有房屋所有权，故原告要求确认房屋所有权的诉请，于法无据，不予支持。

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