【补充条款的效力】第十二条?经甲、乙双方协商一致，在不违反有关法律、法规的前提下，订立的补充条款或补充协议，为买卖合同不可分割的一部份。本合同补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准。
签订技巧：
本条款是对于房屋买卖合同中补充条款效力的约定，条款虽然简单，但交易中的核心内容通常都在补充条款中。
风险提示：
1.补充协议内容要合法合规，实务中的做高或者做低房价条款，在产生争议时通常都会被认定为无效条款。
2.时间顺序：补充协议一般都在主合同后面产生，是对主合同细节的详细约定，实务中通常按补充协议的约定来履行。
3.从属关系：补充协议是主合同的从属合同，依附于主合同而存在。
4.主合同与补充协议产生矛盾时，通常以补充协议为准。
老王建议：
1.签订补充协议时的当事人主体要保持一致，房屋买卖合同网签主体和补充协议的签订主体可能存在不一致的情况，在出现纠纷时，存在未签字主体否定补充条款的风险。
2.补充协议要具备合同的形式要件，否则也会出现补充协议效力瑕疵的问题。
3.鉴于补充协议的优先效力，老王建议在签订时尽量和主合同不要产生矛盾。
4.本条实质上是对于合同意思自治原则的充分体现，而且补充条款也是合同实际履行比例最高的条款。
四、常见争议：
【实务案例1】违反法律规定，部分无效。?
上海市宝山区人民法院审理的张融与陈勇、陈建功房屋买卖合同纠纷案号：（2019）沪0113民初6304号认为：“当事人的合法权益应受法律保护。张融与陈勇、陈建功签订的《上海市房地产买卖合同》约定了房屋成交价为267万元，并对系争房屋买卖事宜做了详细约定，签订买卖合同当日，双方另行签订协议书，约定陈勇等还需支付装修补偿款52万元，张融净到手价为319万元。对此，张融主张系争房屋总价为319万元，因陈勇等想规避税费而做低房价，故签订了相关协议；陈勇等主张其在签订合同时未看过房，当时约定房屋总价为267万元，协议书中的52万元就是对房屋装修款的约定，不存在做低房价，其认为房屋装修不值52万元，属重大误解，故应予以撤销。根据本院查明事实，综合原被告双方及德佑公司的陈述，结合协议书中的具体内容，本院认为张融的说法更具有可信度。张融与陈勇、陈建功就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》、协议书、补充协议中，有关对系争房屋进行买卖交易的内容系双方当事人的真实意思表示，该房屋实际转让价款总额应为319万元。双方为做低房价、规避税费而约定的相关价格条款应属无效，但不导致该合同其余部分无效，陈勇等认为合同应撤销的辩称意见本院不予采纳。关于合同不能继续履行的原因，本院认为，陈勇等主张的房屋渗漏水问题，不能对抗其支付房款的义务，故张融认为陈勇等未在合同约定时间支付相应房款，构成违约而要求解除合同的主张，具有事实及合同依据，本院予以准许。合同解除后，张融要求陈勇等返还房屋，陈勇等要求返还已支付房款59万元，于法有据，本院予以支持。陈勇等构成违约，张融主张违约金，符合合同约定，本院予以准许。至于违约金数额，本院综合考虑合同履行程度、陈勇等的违约程度以及张融的损失大小，酌情确定为9万元。”
【实务案例2】正文与补充条款不一致，以补充条款为准。
上海市第二中级人民法院审理的夏伟文、李惠与葛玮康、孙某、葛某某房屋买卖合同纠纷案号：（2016）沪02民终2442号认为：“夏伟文、李惠以葛玮康、孙某、葛某某未按约支付第二期房款并到交易中心办理过户手续为由要求解除双方之间的房屋买卖合同并拒绝继续该合同。虽房屋买卖合同第六条约定双方于2015年10月20日共同进交易中心办理过户手续，但结合房屋买卖合同附件三即付款协议对第二期房价款的支付作出具体明确约定的情况，本院认为2015年10月20日是双方对申请办理过户时间的预估，且合同第十一条明确约定补充协议与正文条款不一致的，以补充条款为准，故葛玮康、孙某、葛某某在银行贷款申请获批后及时要求办理过户手续符合合同约定，并不存在违约行为。夏伟文、李惠关于葛玮康、孙某、葛某某怠于向银行申请贷款的说法没有事实依据且有违常理。根据已生效判决，夏伟文、李惠要求解除上述房屋买卖合同的诉请未获支持，故夏伟文、李惠应继续履行其合同义务。原审法院所作判决并无不当，应予维持。”
【实务案例3】依附于主合同，解除后不影响主合同的效力。
上海市浦东新区人民法院审理的宋建华、王建萍与史琁房屋买卖合同纠纷案号：（2018）沪0115民初45568号认为：“原、被告就系争房屋签订的《补充协议》系双方真实意思的表示，且不违反国家法律、法规的相关规定，依法属有效，双方均应恪守履行。原告主张双方签订《补充协议》时无法预见《户口管理规定》出台，属情势变更，要求解除《补充协议》，被告返还赔偿款。对此被告辩称上述协议系双方真实意思表示，且该协议约定的内容在《户口管理规定》出台实施前已履行完毕，不符合法律规定情势变更适用的条件，不同意原告的诉讼请求。本院认为，依据庭审查明的事实及相关证据，被告的上述辩称意见符合法律规定和合同依据，本院予以采信。原告要求解除《补充协议》及被告返还赔偿款140,000元的诉讼请求，缺乏相应的法律依据，本院不予支持。”
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