【案情回放】

刘阿姨为了方便以后和儿子儿媳一起居住,看中一套复式房屋,附赠带南、北采光天窗的地下室。看了样板房、广告宣传楼书并听销售介绍后,刘阿姨觉得刚好满足居住需求,决定购买该房屋。两年后收房时,刘阿姨却发现房屋地下室只有南采光天窗,没有北采光天窗,地下室内极暗。刘阿姨认为房产公司涉嫌虚假宣传,遂诉至上海市青浦区人民法院(以下简称“上海青浦法院”),请求赔偿损失25万元。

刘阿姨认为,地下室是该楼盘的重要卖点,也是影响其购买该房屋的主要因素。房产公司销售房屋时,明确允诺:附赠地下室附带两扇南、北采光天窗,打造全明地下室。广告宣传楼书明确标注此户型赠送采光天窗地下室。样板房也展示了地下室带有南、北采光天窗。销售人员承诺所买房屋地下室采光天窗与样板房一样。故房产公司的说明和允诺应当视为要约,即使商品房买卖合同里没有对此进行约定,也应视为合同内容,房产公司应承担违约责任。

房产公司认为,刘阿姨的主张没有依据。样板房与刘阿姨买的房屋户型不同,没有比对意义,且宣传楼书特别标注“房型仅供参考”。预售合同补充条款一第四条明确约定宣传资料不作为合同组成部分,对双方不具有约束力。

????【以案说法】

案件争议焦点是房产公司就涉案房屋地下室采光天窗所作的说明和允诺是否构成涉案预售合同内容。

上海青浦法院审理认为,房产公司发的宣传资料上明确载明附带采光天窗,打造全明地下室,样板房中也有相同展示。房产公司对所预售房屋附带地下室明确的功能定位必然会对购房者的购房意愿及户型选择产生重大影响,而所购户型是否附带房产公司所承诺的地下室及其功能,也必然会对购房者是否接受预售房屋价格产生决定性影响。因此,房产公司的上述说明和允诺应视为构成涉案预售合同内容。

关于房产公司提出的合同补充条款一第四条相关内容的理解,法院认为,补充条款约定的“宣传资料不作为合同的组成部分”,与法律规定不符,且违反诚实信用原则。

上海青浦法院结合涉案合同履行情况、涉案房屋地下室功能使用受限对房屋价值的影响等综合因素,酌情确定房产公司应赔偿刘阿姨10万元。

根据《中华人民共和国合同法》第十五条第一款规定,商业广告原则上是一种要约邀请,但实际中许多房产公司在销售广告中对其出售的房屋说明较为具体明确,买受人往往也是基于广告中的说明和允诺才签订合同的。

开发商制作销售广告、宣传资料需谨慎,作出的承诺如果不能履行,导致“卖家秀”和“买家秀”差距过大,有可能也要承担违约责任。

买家在看房时,要注意留有证据意识,除了签订的房屋买卖合同,样板房的照片、沙盘照片、宣传资料、广告楼书都可作保留,以备后续查验、举证。

【法辞典】

一、《中华人民共和国合同法》
第八条 依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同,受法律保护。
第十五条 ……
商业广告的内容符合要约规定的,视为要约。
第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第三条 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。

(案例编写:上海青浦法院 庞建琴 崔缤予)