上海市房地产买卖合同

(合同编号: xxxxx)

立房地产买卖合同人

卖售人(甲方):___________

买受人(乙方):___________

根据中华人民共和国有关法律、法规和本市有关规定,甲、乙双方遵循自愿、公平和诚实信用的原则,经协商一致订立本合同,以资共同遵守。

签订技巧:

本条款是对于合同签约主体的描述,卖售人(甲方)即卖方,是房产证上列明的房地产权利人;买受人(乙方)即买方,是要购买房产的人。

买卖双方应分别出示居民身份证、户口本、护照、结婚证等原件,未成年人出示户口簿或出生证明原件。以此证明自己有出售、购买房产的相关权利。双方若有代理人,需出示代理人身份证明及权威部门认可的委托书。

风险提示:

1.买卖双方的个人征信情况,关系到房产能够顺利过户、足额支付房款等主要因素。

2.产权登记为多人所有或者产权登记虽未署名但法律上属于共有人,如夫妻共同所有。

3.卖方中存在未成人名字的情况。

律师建议:

1.通过法院、工商局、税务局等公开信息网站,对买卖双方各自的诉讼情况、债务负担、行政处罚等征信情况简单了解,这样基本对交易的后续履行情况作出基本判断。否则,若卖方涉及诉讼,房产面临被查封而无法过户的风险;若买方涉及诉讼,可能会出现付款不能等风险。

2.产权登记的人全部都要签字;夫妻共有财产仅登记一人名字的情况,建议让另一方出具同意出售的证明或者在之前的居间协议中签字确认。

3.合同中注明卖方有权作为法定监护人处分房产,并且所有监护人一致认可,若出现无法处分情况责任由卖方承担的相关条款。

举一反三:

同一案件,在不同的法律人看来,一般会产生至少两种以上的意见,案件结果同样如此,这就是法律的魅力。

1.买卖双方财务状况恶化导致无法过户的风险加大;

2016年12月20日,新上海人李小姐在XX房地产经纪公司的居间下,就坐落于上海市浦东南路XX弄XX号201室的房屋与赵先生夫妻双方签订了《房地产买卖居间协议》,李小姐当天支付了定金5万元,并与2017年1月7日在经纪公司门店签订正式的《上海市房地产买卖合同》,同时支付了首付90万元。合同约定双方于1月底前(春节)到浦东新区房产交易中心办理过户手续。到期前,李小姐多次催促赵先生一起办理过户手续,但赵先生都以各种理由拒绝。考虑到春节临近,人家可能真的比较忙,实在不行就等到过节之后再办理吧。但更糟糕的是节后赵先生的手机一直处于关机状态。

无奈,李小姐通过朋友找到了我们律师。负责承办案件的小肖律师,根据我们律师的职业习惯,打开电脑通过网络查询了赵先生的部分征信信息,结果发现如下情况:1.赵先生在2017年3月份有一个作为被告的案件将要开庭。2.赵先生已经被法院列入失信人名单,有尚未履行的法院判决书正在强制执行。(也就是老赖名单)另外查询得知,赵先生的房产有2次抵押存在,1次抵押给银行,2次抵押给一个自然人,债务数额接近总房款。

小肖律师给出两个方案供李小姐参考:

要求继续履行合同,办理过户手续;

双方签订的《上海市房地产买卖合同》是双方当事人的真实合意,故双方之间的房屋买卖合同关系成立。司法查封是因为与案外人有债务纠纷所致,查封的存在均系可归责于卖方的事由,故卖方构成违约。即使房屋存在查封导致客观上无法办理交易过户手续,是否主张解除合同的选择权也应当在于受该客观障碍无法正常行使权利的一方,即买方可选择是否继续受到合同约束,继续履行合同。同时,考虑到房屋存在的查封障碍,法院也可能判决确认合同合法有效,待具备过户条件时再办理过户手续。

解除合同,要求返还已付的款项并承担违约责任。

在双方约定的过户期限前,系争房屋被司法查封,卖方至今仍未能解除司法限制,买方据此提出解除合同,符合法律规定。

同时,促成交易的房产经纪公司在交易中,因为没有严格核实房产的基本情况,给李小姐造成了无法挽回的损失,也应当承担相应的赔偿责任。

同时,小肖律师告诉李小姐,根据他的经验,无论要房子还是要回款项难度都很大。房主赵先生目前经济状况出现严重危机,卖房就是为了套现来偿还债务,根本没有考虑签订的买卖合同能否继续履行。

通过这个案件,作为专业的律师,建议大家在签订协议之前,通过律师或者自行了解一下和你交易的一方的个人征信情况,对其履约能力做出一个客观的判断,然后来衡量对方是否具备与交易的资产有相当的能力和信誉。看似一个不起眼的个人征信调查,实则具备了防范于未然的真正价值。

2.登记产权人与实际产权人;

此种情形最普遍的就是虽然是夫妻共同财产,但交易中心仅登记一方名下。根据交易中心规定,过户时只需要登记一方到场即可办理,由此导致登记产权人与实际产权人之间纠纷大量出现。

一方与买方签订的买卖合同系双方当事人真实意思表示,合法有效,双方均应恪守。房屋虽然是夫妻共同财产,协议未经另一方同意。但买方有理由相信卖方在交易中的行为都是夫妻两人的共同意思表示。基于善意取得,认定双方合同的效力,并支持办理过户手续。

合同为双方当事人为法律行为所构成之合意,除法律特别规定外,只要该合意系真实意思表示,则合同成立,若无《合同法》第52条所规定的法定无效情形,则应当认为有效,本案中所涉房屋买卖合同并无法律规定的无效情形,应为有效合同。本案的争议焦点在于合同有效但能否继续履行。本案中,根据查明事实,系争房屋虽登记于一人名下,但因二被告系夫妻关系,故系争房屋属于夫妻共同财产。现只有一人与买方签订了房屋买卖合同,对系争房屋进行了处分,共有房屋所有权移转需全体共有人同意,而现在明确表示不同意过户的诉讼请求,故房屋买卖合同无法实际履行。综上,对于要求继续履行系争合同、由另一方配合履行系争房屋的过户手续的诉讼请求,法院不予支持。

3.未成年产权人问题;

作为中国父母,在经济实力允许的情况下,产证上加孩子名字或者单独给孩子购买一套房产的现象普遍存在,但按照我国有关未成年保护法律,父母不能随意处置未成年人名下的房产,如非卖不可需证明监护人将房屋进行买卖或抵押贷款,是出自有利于孩子切身利益考虑,如为孩子治病、读书等。

一方与买方签订的买卖合同系双方当事人真实意思表示,合法有效,双方均应恪守。房屋虽然是夫妻共同财产,协议未经另一方同意。但买方有理由相信卖方在交易中的行为都是夫妻两人的共同意思表示。基于善意取得,认定双方合同的效力,并支持办理过户手续。本院认为,首先,卖方应当对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明,否则,其需承担举证责任的不利后果。其次,双方签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示,内容不违反法律、行政法规效力性强制性规定,合法、有效。再次,未成年人方未举证证明出售房屋损害了未成年人的利益,亦未举证证明买卖双方存在恶意串通,损害未成年人利益。最后,虽然系未成年人,但是作为其法定代理人、抚养人和监护人,有权代其签订合同,双方均已按照真实意思表示即房屋买卖合同实际履行。

系争房屋为被监护人与监护人共有的财产,未成年人的财产及相关权益应当受到法律的保护。买卖合同及补充协议中,被监护人签名处虽有监护人签字,但房屋签订买卖合同后收取的房款均用于归还被监护人在外的债务,监护人并未保证未成年人的财产利益得到应有的保障,因此法定代理人在买卖合同上代为签字的行为,实质侵害了被监护人的合法权益,房屋买卖合同对被监护人不具有约束力,房屋买卖合同及补充协议,依法应当认定为无效。

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