有一句描述业主购房遭遇到开发商各种套路的谚语，业主走过的最长的路，就是开发商的套路。可见，业主在购房中遇到问题多如牛毛，讲来句句都是泪和心酸。
“楼书”，通俗来说就是宣传广告，是开发商为销售房屋，制作的一种印有房屋图形和文字说明的广告性宣传材料，一般包括以下方面：外观图、小区整体布局图、地理位置、楼宇简介、房屋平面图、房屋主体结构、出售价格及附加条件（如代办按揭）、配套设施、物业管理。
一、雷人的楼书文化：
地段篇
地段偏僻－－告别闹市喧嚣，独享静谧人生
周边嘈杂－－坐拥城市繁华，感受摩登时代
荒山秃岭－－与大自然亲密接触
刚有规划－－轨道交通在即
零星班车－－无缝接驳CBD
挨着铁道－－便利交通，四通八达
地势很低－－私家领地，冬暖夏凉
价格奇高－－奢华生活，贵族气息
规划篇
规划不好－－小资情调，折射后现代生活
户型很烂－－个性化设计，稀缺绝版户型
弄个圆顶－－巴洛克风情
搞个楼尖－－哥特式风格
前后楼快挨上了－－邻里亲近，和谐温馨
弄个喷水池－－英伦风情，北欧享受
门口有保安－－私人管家，尊贵生活
配套篇
挨着臭水沟－－绝版水岸风光
挖了小池塘－－临湖而居，演绎浪漫风情
周围荒草地－－超大绿化，无限绿意
旁边小土包－－依山而居，享受山里人的清新
有家信用社－－坐拥中央商务区
有个居委会－－核心地标，紧邻中心政务区
有家小学校－－浓郁人文学术氛围，让你的孩子赢在起跑线上
有家小诊所－－零距离就医，拥抱健康
有五平米超市－－便利生活，触手可及
有个垃圾站－－人性化环境管理
二、免责条款：
1.开发商通常在多大30-50页的出售合同中，夹杂一项内容如下：
出卖人在签署商品房购销合同及本合同补充协议之前或之后，通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、模型、海报、宣传品及网络等媒体发布的广告中所述内容，仅作为要约邀请，不作为双方确定各自权利的依据。
2.楼书广告底部小字部分注明：宣传资料仅供参考，一切以商品房买卖合同为准、以广告宣传不是合同的一部分、解释权归开发商等。
三、审判现状：要约还是要约邀请争论不休。
1.要约邀请的观点：
由于房地产楼书、广告是向不特定多数人发出的，其目的是希望有购买房屋意向的人向开发商提出订立房屋买卖合同的要约，因而，从法律性质上分析，房地产楼书、广告一般属于要约邀请，对开发商没有法律约束力。
楼书等宣传资料中关于广告内容的描述属于要约邀请，并非要约，只有在特定的情况下才能构成要约和合同的附件，即这种说明和允诺必须具体明确，必须载明设施的规模、面积、设计方案和交付时间等。同时，这些宣传资料还必须对商品房买卖合同的订立有重大影响。
即使楼书上的内容构成要约，开发商的行为也不构成违约。因为楼书中并未明确约定上述设施交付的时间和交付标准。
2.要约的观点：
开发商对一些具体公共设施有明确的说明，描述是具体确定的，且上诉人也陈述就是基于这些配套设施和设计，才愿意购买涉案商品房。由此可以认为，楼书中的这些描述对于上诉人决定是否订立商品房买卖合同有重大影响。因此，该楼书应该成为合同的内容。
楼书中虽然有“以商品房买卖合同为准”字样，但是在封底位置，且该文字字体很小，和其他内容相比不易为阅读者观察到，且该文字是对提供楼书的开发商一方的义务的限制，因此，不能仅以该段文字作为开发商能免除该义务的依据。
根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。
该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”该约定违反上述法律规定属于无效条款。
四、老王支招：
1.签约时尽量将开发商承诺、楼书等广告内容作为合同组成部分，要求写在合同中或者作为合同附件。
2.出现纠纷时，先向市场监督管理局投诉开发商虚假宣传这一违法行为。
开发商利用广告对房产销售作虚假宣传的行为，违反了《中华人民共和国广告法》第四条“广告不得含有虚假或者引人误解的内容，不得欺骗和误导消费者”的规定，其行为构成了利用广告对房产销售作虚假宣传，根据《房地产广告发布暂行规定》第三条规定，可以对开发商予以行政处罚。工商行政处罚决定生效后，可以坐实开发商销售房产时的虚假宣传行为。
3.诉讼时收集楼书、开发商口头或者书面承诺的有关证据资料，从霸王条款及宣传内容对购买构成重大影响等角度主张楼书内容属于要约，开发商不履行属于违约应当承担相应的违约或者赔偿责任。
- 具体到此类诉讼，老王律师认为，要证明开发商就其销售房屋所作的宣传广告构成要约，要从以下三个方面举证：一是开发规划范围内；二是所作的说明和允诺具体确定；三是对合同的订立及房价的确定有重大影响。
面对占有绝对优势地位的开发商,了解合同的条款内容,规避相关的法律风险,诉讼时委托专业的房产律师，才能有效的保护自己的私有财产。
