○徐?冉

所谓小产权房的转让，就是将小产权房的“所有权”进行交易、房屋范围内的土地使用权进行转让的行为。近年来，“小产权房”凭借其独有的价格优势逐渐占据了某些特定的市场，但它的合法性及其所引发的一系列的法律问题也接踵而至。

“小产权房”的所有权归属

“小产权房”是由享有该土地所有权的乡（镇）政府或村委会建设的，因而其土地是属于集体土地的宅基地。《宪法》第10条规定：“城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”因此，宅基地的所有权属性，已经用根本法的形式固定为集体所有。“小产权房”作为宅基地上的建筑住宅，是宅基地上的附属设施，它的所有权随宅基地归属于农民集体所有。

“小产权房”的使用权主体

基于土地的有限性，虽然农村土地是农村集体经济组织所有，但国家法律不允许农村集体经济组织任意改变土地用途，作为宅基地使用权的主体只能是农村集体经济组织成员，即特定的农村居民。

“小产权房”的合法性

只要依法办理了相关审批手续，就是合法建筑，法律是允许乡村集体在宅基地上建造住宅的。因此，并非“小产权房”都是非法建筑，其只是因销售环节存在的一些问题和现行法律法规发生冲突，才让人误认为是非法建筑。

“小产权房”是否可以购买和转让

关于宅基地使用权的行使，与一般的物权行使有很大不同，主要表现在宅基地使用权人在对宅基地行使收益和处分权利的时候，受到严格限制。现行法律和国家有关政策也对宅基地使用权的转让问题采取了原则禁止的态度。2004年12月24日，国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》强调：“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”。《土地管理法》规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体所有，村民对宅基地也只享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受法律认可与保护，也不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。农村村民将原有住房出卖、出租后，再申请宅基地的，也一律不批准。

由此可见，“小产权房”是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的。因此，作为农村集体以外的公民购买小产权房的行为是无效的，由乡（镇）政府颁发的产权证书也是无效的，不能证明房屋产权。因为乡（镇）政府并非我国法律规定的房屋产权颁证机关，不具有颁证资质。同时，我国法律规定不动产产权是以登记为原则，未经登记的产权是不能得到法律认可的。而“小产权房”在乡（镇）政府或村委会所办理的转让手续同样是不能得到法律承认的。但这并不是说“小产权房”就不能转让，这种转让须具备以下条件：转让人拥有二处以上的农村住房（含宅基地）；转让人与受让人为同一集体经济组织内部的成员；受让人没有住房和宅基地，且符合宅基地使用权分配条件；转让行为须征得本集体经济组织同意。

笔者认为，城镇居民不应购买此类“小产权房”，否则将会承担法律风险。“小产权房”只具备了普通商品房的使用性质，但不具备普通商品房的法律性质。同时，由于购买“小产权房”的合同是无效的，因此根据法律规定购房人只能要求开发商退还购房款并按银行同期贷款利率支付利息等。根据目前已有的案例来看，如果购房人明知所购房屋是“小产权房”仍然购买的，由于己方有过错，人民法院就可能不会支持其要求赔偿损失的请求，即使开发商违约，由于合同本身无效，购买人的权利也将无法得到保障。